市场怎么解读？

上交所修订REITs审核关注事项指引，进一步规范核查及信息披露重点事项。

12月27日，上交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》（下称“《审核关注事项指引》”），对原指引相关内容进行针对性调整优化，增强各章节之间的逻辑性和内容的可读性；细化核查及信息披露、评估及运营管理要求；明确大类资产差异化要求，提高核查和信息披露针对性。

华夏基金相关负责人对第一财经称，此次修订是对于过去几年公募REITs实践经验的总结和提炼，有助于推动我国公募REITs市场的标准化和规范化。

“一方面规范了基础设施基金上市流程，提高了市场透明度，有利于保护投资者权益，明确项目申报标准；另一方面简化了申报流程，强化了风险管理，有助于提升项目质量。”戴德梁行相关负责人称。

进一步规范核查及信息披露重点事项

此次修订后的《审核关注事项指引》内容包括一般规定及特殊规定。其中，一般规定明确了基础设施REITs各大类资产核查和信息披露的共性要求，特殊规定对产业园区、收费公路、租赁住房、仓储物流及消费基础设施各大类资产作了差异化的核查及信息披露要求。

具体修订内容体现在三方面，其一，此次修订将原来的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》整合到该指引中，精简了规则数量，同时以“正文+附件”形式明确了公募REITs的共性要求，以及相关行业公募REITs的特殊要求，便于公募REITs管理人和各中介机构的查阅和理解。

其二，新修订指引对REITs的核查及信息披露、资产评估、运营管理等市场各方普遍关注的核心事项进行了规范，督促市场参与主体切实履行核查及信息披露责任。

具体而言，基础设施项目核查及信息披露方面，进一步明确了业务参与人和底层资产的准入要求，以及项目经营及财务情况的披露要求。资产评估方面，引导评估机构在考虑市场环境和底层资产特性基础上，对参数进行独立判断、合理设置，审慎确定评估结果。压实管理人责任，督促其对评估参数和方法进行独立核查。运营管理方面，明确REITs的分层决策机制、激励约束安排、突发事件响应要求，引导基金通过合理设置运营管理费、履职情况监督等安排实现激励约束目标。

中金基金相关人士称，这进一步细化了业务参与机构、基础设施项目、评估和现金流预测、交易安排及基金运作管理等方面的核查及信息披露要求，进一步提升了项目审核的透明度和信息披露的规范化水平。

其三，新修订指引考虑了产业园区、收费公路、租赁住房、仓储物流及消费基础设施项目的特性，明确了各大类资产的差异化要求，提高了核查及信息披露的针对性、有效性。

一是针对产业园区、仓储物流项目，进一步细化了合规性、经营及财务情况、运营管理等方面的披露要求；二是针对收费公路项目，进一步明确了车流量、通行费等运营收入相关核心指标的披露要求；三是针对租赁住房项目，补充了针对由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目的核查及信息披露要求；四是针对消费基础设施项目，进一步明确了收入情况、租户情况、租约类型及租金情况等方面的披露要求。

厦门安居相关人士认为，此次修订考虑到了我国公募REITs底层资产类别丰富、行业特征差异大的特点，有针对性地细化并明确了不同类型资产发行公募REITs的审核标准，有利于进一步提升审核的透明度，有利于发行人根据审核标准筛选更多优质存量资产进行扩募，也有利于发行人依据审核标准聚焦并培育更多有发展潜力的潜在优质资产。

成熟一类、推出一类

“此次修订充分吸纳了近年来的最新市场实践经验，体现了对市场普遍关注的重要方面、重点问题的回应，具有较强的引导作用和实践意义。”上述华夏基金相关负责人称。

2023年3月，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，要求总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，细化完善审核标准和信息披露要求。

2023年5月，上交所发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》，细化完善基础设施REITs审核关注事项，明确前期实践较多的产业园区、收费公路两类资产的审核标准和信息披露要求。

规则发布以来，上交所REITs市场扩容增类，底层资产范围已涵盖产业园区、收费公路、仓储物流、租赁住房、消费基础设施等。

汉坤律师事务所相关人士认为，此次指引修订是在基础设施REITs市场持续扩容，常态化发行稳步推进背景下推出的举措，无论从市场生态建设还是从具体项目的业务指导来看，都具有积极意义，是REITs市场制度化、标准化、规范化的体现。

“审核指引的出台一方面提高了规则制度的透明度，原始权益人、中介机构、投资人更有章可循，引导发行企业和市场参与主体对照审核标准更为审慎客观地评判资产质量。另一方面，也能提高审核质效，使得市场更良性、更有序地运转，同时发挥规则的指导效应，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。”他称。

近年来REITs市场常态化发行增速。今年以来，上交所REITs市场上市产品已达17只。截至目前，沪市REITs市场上市产品共37只，募集资金约1121亿元，底层资产涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源等多种类型。

上交所表示，下一步将不断优化REITs规则体系，推动优化市场生态，促进REITs市场高质量发展。