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上半年六大行个人房贷缩水超三千亿元 存量房贷利率下调预期再起

  存量房贷利率下调预期再起

  ◎周亮 徐潇潇

  居民提前偿还个人住房贷款的态势,仍然在持续。

  A股上市银行2024年半年报数据显示,截至二季度末,六大国有银行合计个人住房贷款余额25.49万亿元,相比年初净减少3254.71亿元。而近期央行披露的数据也显示,2024年二季度末,个人住房贷款余额为37.79万亿元,较一季度末的个人住房贷款余额38.19万亿元,少了4000亿元。

  此种形势下,存量房贷利率下调预期再起。

  大行房贷余额大缩水

  A股上市银行2024年半年报数据显示,截至二季度末,工行和农行的个人住房贷款减少最多,规模均超过千亿元;建行和中行紧随其后。究其原因,天风证券认为,新发贷款利率调降后,增、存量贷款利差加大引发了提前还贷,这或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。

  据了解,今年以来确有不少居民提前还贷。“今年已经还了2次,剩余商贷压缩到了110万元。”广州居民谢先生对上海证券报记者表示。2019年底,谢先生购买了一套广州南沙的房子,负担了200万元的个人房贷。当时执行的利率为LPR+59个基点。受益于去年存量贷款利率的集体下调,谢先生的房贷利率已下调至LPR水平。

  “但是现在广州首套房贷款利率降到了2.89%,与我们现在所承担的房贷利率差距还是太大。如果存量贷款利率不进行调整,还是会继续提前还贷,降低杠杆就能降低压力。”谢先生表示。

  国泰君安研究显示,在今年4月,居民早偿率指数达到37%的历史高位,反映居民提前还贷行为明显增多。

  存量房贷利率下调预期再起

  眼下,市场各方对于存量房贷利率下调预期再起。

  “当下时点适当调降存量房贷利率,居民消费潜力或有望得到部分释放,同时可遏制提前还贷规模扩大。”天风证券分析师王雯表示。

  中指研究院市场研究总监陈文静则认为,未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。“若未来下调存量房贷利率,预计整体下调幅度可能低于上一轮(即2023年9月,降低了73个基点)。当前商业银行净息差压力较大,主动降低存量房贷利率的意愿不高,后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率。”陈文静说。

  记者注意到,此前相关部门曾就调整存量房贷利率有过相关表述。8月1日,央行、外汇局召开的年中工作会议就提到,“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

  浙商证券银行研究团队研报也认为,存量房贷降息有可能,但不一定允许“转按揭”,更有可能是降低存量按揭加点。“转按揭相当于原先在A银行贷款的居民,可以在B银行以最新利率贷款来置换原先贷款,涉及跨行合作等,流程复杂。而且在当前按揭需求疲弱的背景下,放开后,可能会造成银行恶性竞争。”

  银行净息差压力需平衡

  个人住房按揭贷款,是银行资产质量最好的贷款。以招商银行为例,截至6月末,招行个人住房按揭贷款规模约为1.37万亿元,占该行贷款比重为20.38%,不良率为0.4%。

  这一资产的价格,不但受到老百姓的广泛关注,也备受金融管理部门、商业银行的关注和权衡,因为其利率变动将影响银行净息差,而目前银行净息差水平已不容乐观——金融监管总局的数据显示,今年二季度,商业银行净息差为1.54%,已经处于较低水平。

  9月2日,招行行长王良在该行2024年中期业绩交流会上谈到了“存量房贷转按揭”相关问题。他说:“如果相关政策推出,会对银行业的存量按揭利率带来一定的负面影响。我认为宏观管理部门会做好充分的论证和研究,再推出这样的政策。”

  “目前新批贷款利率已下调至3.4%左右。根据估算,新批贷款与存量贷款平均利率之间的息差仍有约60个基点,如对全部存量贷款利率进行充分调整,或节省利息支出约2000亿元至2400亿元。”一位中金公司银行组分析师表示,存量按揭利率的调整可能对银行息差造成影响,国有大行按揭占比高于中小银行,受存量按揭利率调整的影响更大。

  事实上,此前一轮存量房贷利率下调和LPR下调对银行净息差的影响还在持续。交通银行副行长周万阜近日表示:“从全年来看,我们的目标是要保持净息差基本稳定,并力求边际改善,要做到这一点有难度、有挑战。”如此看来,存量房贷利率的下调尚需多方平衡。

 1  已被阅读了1354次  楼主 2024-09-05 07:47:52

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