上海首单仓储物流基础设施REITs，将于12月6日启动发售，认购价格为2.790元/份，并计划于12月25日上市。

12月4日，上海外高桥集团股份有限公司董事长俞勇对第一财经记者表示，外高桥集团正在通过REITs、私募股权基金、股票增持、定增等资本市场组合拳，不断补齐短板，加快将外高桥集团从原来以产业园区开发为主，转向产业园区开发和产业组织发展并重。

打通不动产投资证券化路径

华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（华安外高桥REIT，508048），于11月20日正式获批，由外高桥集团（600648.SH）作为原始权益人、华安基金管理有限公司作为基金管理人、国泰君安证券股份有限公司担任财务顾问。根据证监会的批复，基金合同期限为36年，募集份额总额为4亿份。

华安外高桥REIT的底层资产，是位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的1处优质冷库和3处优质高标仓。合计建筑面积约14.92万平方米，项目运营年限在6年以上，与承租户合作良好，租约稳定，平均出租率95%以上，租金收缴率近100%。

外高桥物流园区（二期），距离外高桥港仅1公里。外高桥港承担着上海港集装箱吞吐量的近一半，是日韩、东南亚、中东、澳新和美西航线的固定始发港，班期稳定，亦可根据船公司计划灵活安排欧洲、非洲和南美洲非固定航线。本区域半径3公里范围内，高速公路、高架道路和跨江隧道纵横交错，为货物集散提供了高效的通行保障。沪通铁路及其外高桥港装卸线建成后，将实现海铁公路多式联运。区位优势，为该项目的长期稳定运营提供了有力保障。

上述四个项目估值10.41亿元，机构询价后溢价2%，最后募集总额为11.16亿元，年化收益率约5%。

与这一底层资产的账面值5.9亿元相比，俞勇表示，通过REITs这一金融工具，让这部分存量产业不动产具备了流动性，并进一步实现了资产价值发现。回笼的资金将用于外高桥老旧物业厂房的更新、可建设用地的开发和建设等投入，进一步招引相关产业的企业入驻，由此实现外高桥在产业不动产方面从开发、运营、上市，到受托管理、资金回笼、再投入的循环运作。

俞勇解释说，如果按照传统的开发模式，从拿地到开发、建设，都是比较集中性的重资产投资，企业的资产负债率也会越来越高，无法支撑外高桥的快速发展。

此外，外高桥集团同时参与基金的战略配售，合计持有不低于20%的份额。俞勇表示，这一方面表明外高桥集团作为原始权益人，看好这一项目；一方面也有利于外高桥集团在后续的受托运营中，继续主导这些空间载体未来的产业项目招引方向。

“外高桥需要布局和招引的产业项目，必须要与国家战略、上海的产业发展定位相匹配。”俞勇说。

数据显示，除本次发行入围的四个项目外，截至2024年6月30日，外高桥集团持有各类可出租物业近400万平方米，出租良好，租金收入稳定，为后续可持续扩募提供了充足的资源储备。

外高桥是上海国际贸易中心和国际航运中心建设的核心承载地，此次之所以选择仓储物流的基础设施项目，也是基于外高桥集团持有相当体量的仓储物流空间。“上市一年之后，我们也会做好准备，不断扩募，让更多符合条件的仓储物流类基础设施，能够利用REITs这个工具包不断进行运作，扩大REITs的规模。”俞勇表示。

资本市场组合拳

今年以来，外高桥集团在资本市场的动作不断。

今年3月，上海外高桥私募投资基金合伙企业（有限合伙）完成私募投资基金备案，基金认缴出资总额为人民币40200万元。其中外高桥作为有限合伙人出资人民币20000万元，占基金认缴出资总额的49.75%。

6月10日，外高桥获得证监会批复，允许向特定对象增发股票，金额22.5亿元。11月15日，外高桥集团股份有限公司公告称，将其向特定对象发行A股股票的股东大会决议和相关授权有效期延长至2025年6月3日。

11月，上海外高桥资产管理有限公司宣布，已完成首笔1.5亿元股票增持贷款的提款，为股票回购增持再贷款政策发布后，上海地区落地的首笔业务。

10月18日，中国人民银行联合金融监管总局、中国证监会，发布了《关于设立股票回购增持再贷款有关事宜的通知》，创设股票回购增持专项再贷款货币政策工具，激励引导金融机构向符合条件的上市公司和主要股东提供贷款，分别支持其回购和增持上市公司股票。为用足用好政策工具，上海外高桥资产管理有限公司10月21日与中国银行上海自贸试验区分行签署《股票增持贷款合作协议》，由中国银行提供总额不超过人民币4.8亿元的股票增持贷款。

据公告披露，外高桥控股股东外资管公司计划自2024年10月8日起9个月内，通过上海证券交易所允许的方式增持公司股份，增持金额不低于4亿元且不高于8亿元。

俞勇表示，外高桥在转型过程中，将充分利用好资本市场的工具，为实体经济的发展来做出保障和支撑。

在11月13日召开的业绩说明会上，外高桥表示，公司将继续在三方面“持续用力”：

一是在推进产业空间转型升级、壮大“三基四重”产业集群、增强外高桥国际贸易核心功能上持续用力，夯实物业经营收入；

二是在落实自贸试验区提升战略、推动内外贸一体化、推进“丝路电商”合作先行区建设、促进更高水平制度型开放上持续用力，做强做大贸易和服务收入；

三是在打好价值管理“组合拳”，提升企业价值管理能力，重塑集团在资本市场形象上持续用力，打通不动产投资证券化路径，为公司实现持续稳定收益和现金流方面做好保障。

(本文来自第一财经)