原标题：聚焦产业园区和高速公路 第二批公募REITs渐行渐近 来源：上海证券报·中国证券网

作者：梁银妍

第二批产业园区类公募REITs整装待发。10月14日，证监会网站显示，国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称国泰君安临港园区REIT）、建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称建信中关村园区REIT）、华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金（下称华夏越秀高速公路REIT）已上报，进度为“接收材料”。

据了解，国泰君安临港园区REIT、建信中关村园区REIT为产业园区REITs，华夏越秀高速公路REIT为高速公路REITs。据业内人士透露，还有4单产业园区REITs在冲刺第二批公募REITs的申报，分别为杭州和达高科园区REIT、郑州高新产投园区REIT、合肥高新园区REIT和济南高新园区REIT。

某公募REITs研究人士表示，产业园区底层资产非常丰富，比如厂房、研发、孵化、服务平台等，能打造全产业生命周期空间载体，推动园区内部创新转化和科技孵化。但产业园区属于重资产项目，开发周期长、资金需求大，借助公募REITs,能实现由重资产转向“轻重并举”模式，从而盘活存量资产，扩大运营优势。对投资者来说，不仅能获得租金收入等固定收益类的现金分派，还能获得底层不动产价值上升带来的增值收益。

中金公司此前研究表示，产业园区类资产规模较大、类别丰富、现金流盈利状况稳定、市场活跃度高、定价逻辑清晰，作为底层资产发行公募REITs具有诸多优势。尽管产业园区REITs产品资产体量不容忽视，是一类重要且有活力的产品类型，但激发产业园区REITs市场活力的关键，在于构建可估值、可定价、可参与、可退出的市场框架，实现良性循环。

以建信中关村园区REIT为例，其底层资产为中关村软件园公司持有的科技载体，疫情期间平均出租率超过95%，租户基本以科技类企业为主，主要包括度小满金融、快手、科大讯飞等境内外上市公司及独角兽企业，租户质量优异。

中关村发展集团相关负责人表示，建信中关村园区REIT是中关村发展集团推动改革转型、探索园区发展新型融投资模式的“破题之举”“创新之举”。通过资产证券化的方式，使园区物业资产流动起来，可大幅缩短科技园区项目投资回收期，提高科技园区投资建设的可持续性，最终为双创主体提供更低价优质的服务，推动园区发展模式向与双创主体共成长的“新经济”转型。

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