作者：聂林浩

临近年末，公募REITs市场回暖，中证REITs全收益指数从12月10日开始反弹，结束了自8月上旬以来的下跌势头。其中，保障性租赁住房、能源基础设施和消费基础设施三类REITs领涨。随着债券市场收益率快速走低，业内人士认为，具备类红利资产和类固收资产属性的公募REITs产品有望获得资金的长期配置。

Choice数据显示，截至12月26日，中证REITs全收益指数已连续5日上涨，自12月以来涨幅达3%。中证REITs全收益指数于8月8日达到年内最高的977.95点，但此后便持续下跌，12月9日一度跌至925.46点，较年内最高点跌幅超5%。随着近日市场企稳回升，跌势就此止住。

在本轮公募REITs的反弹行情中，截至12月26日，9只REITs自12月以来涨幅超过10%（后复权，下同），且均分布在保障性租赁住房、能源基础设施和消费基础设施三类项目中。其中，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏首创奥莱REIT位居涨幅榜前三名，涨幅分别为14.55%、12.56%和12.3%。

拉长时间来看，公募REITs的市场表现依旧不错。截至12月26日，今年以来中证REITs全收益指数涨幅达11.02%。分项目类型来看，排除部分于今年上市的消费基础设施项目，保障性租赁住房和能源基础设施类REITs表现较为突出，领涨市场。

其中，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT位居年内涨幅榜前三名，涨幅分别达45.1%、44.84%和41.78%；在13只年内涨幅超15%的REITs中，保障性租赁住房类型有5只，能源基础设施类型有4只，交通基础设施类型有2只，园区基础设施和生态环保类型各有1只。

在业内人士看来，随着债券市场收益率持续下行，公募REITs作为长久期且分红较高的资产，开始受到中低风险投资者的追捧。华夏基金表示，去年以来，公募REITs二级市场整体表现良好，但不同板块表现分化。由于能源基础设施和保障性租赁住房对经济周期波动的敏感度较低，这两类资产表现较为优异；而仓储物流类资产更易受到经济周期波动的影响，今年以来平均跌幅较大。

展望2025年，机构看好公募RETIs的长期配置价值。国泰君安固收分析师刘玉称：首先，公募REITs具备较强的类红利资产属性，当权益市场出现回调时，该类资产的替代性配置价值或会提升。其次，债券市场收益率持续下行或已隐含风险，相较于其他资产，公募REITs更具类固收资产属性，受到中低风险投资者的追捧。最后，明年周期类底层资产有望回升，为相关类型公募REITs带来超额收益。

国信证券经济研究所宏观固收团队认为：由于我国公募REITs采用海外REITs强制分红和权益型产品设计的特点，因此海外REITs市场长周期的市场表现可供参考。美国REITs市场呈现低风险、长期回报稳定、与其他投资品种相关性低的特征，因此国内公募REITs的长周期配置价值值得关注。