保障性租赁住房REITs询价阶段即现火爆。

　　8月8日晚，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT同时公布了发行最新进展，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT确定了发行价格和发行日期，并公布了网下询价结果，2只基金网下询价认购倍数分别高达108.96倍和133.03倍，华夏北京保障房REIT则确定了询价日期，发行节奏加快。

　　公募REITs网下询价认购倍数首超130倍

　　8月8日晚，红土深圳安居REIT在深交所发布基金份额发售公告，确定基金认购价格为2.484元/份，基金募集期为8月16日至8月17日。

　　公告显示，红土深圳安居REIT发售的基金份额总额为5亿份，发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为60%。网下发售的初始基金份额数量为1.40亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.60亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。

　　据悉，此次发售询价日截至2022年8月5日15：00，红土深圳安居REIT共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，保险机构、券商资管、私募基金、信托、券商自营等机构投资者均有参与。全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了国内基础设施REITs询价认购倍数最高纪录，机构投资者对保障性租赁住房领域的REIT项目表现出了极大认可。

　　中金厦门安居REIT在上交所发布了基金份额发售公告，确定基金认购价格为2.6元/份，募集基金份额总额为同为5亿份，基金募集期同为8月16日至17日。69家网下投资者管理的220个配售对象参与了中金厦门安居REIT的询价，拟认购份额数量总和为143.12万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍。

　　同日，华夏北京保障房REIT在上交所发布基金询价公告称，将于8月12日开启询价。中国证监会准予华夏北京保障房REIT发售的基金份额总额为同为5亿份，战略配售、网下发售、公众投资者发售的数量亦分别为3亿份、1.4亿份和0.6亿份。

　　红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT在询价阶段即现火爆，与公募REITs火热的行情不无关系。如最近的一只公募REIT于2022年7月26日上市，上市首日涨幅达到21.52%，最新价距发行价上涨31.21%。

　　保障性租赁住房REITs加速落地

　　截至8月9日，已有14只公募REITs成功上市交易，上述公募REITs项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、清洁能源等资产类别。

　　此次正处于发行阶段的3只公募REITs均为保障性租赁住房项目，从获得证监会注册批复到启动发售工作，保障性租赁住房REITs加速落地。

　　保障性租赁住房REITs发行意义重大。此前，沪深证券交易所发布保障性租赁住房公募REITs规则指引，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导，具体内容为，一是助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环；二是促进保障性租赁住房领域专业化发展；三是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格落实国家房地产调控政策要求；四是强调回收资金管理，压实参与机构责任。

　　据悉，红土深圳安居REIT本次发行选取了4个深圳优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书且位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约11.58亿元。

　　中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，合计建筑面积19.86万平方米、4665套房源，主要为满足青年人、新就业大学等市民群体的过渡性租赁需求。

　　华夏北京保障房REIT的项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。此次项目的回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。

　　中信证券表示，保障性租赁住房REITs带有一定的公共服务属性，而保障性租赁住房的租金较市场化租金往往有一定的折扣，因此保障性租赁住房往往具有稳定的出租率和租金收入，且核心城市的保障性租赁住房收益率不会受周期性风险的影响，这种属性与REITs产品天然适配，看好底层资产运营受局部疫情影响更小的产权类REITs。

　　公募基金加大投入，抢滩公募REITs

　　建信基金此前在接受券商中国记者采访时表示，我国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。

　　公募基金公司纷纷加大投入，抢滩公募REITs。除了已成功发行公募REITs产品的13家基金公司外，不少尚未入局的基金公司已经开始寻觅专业人才，争取公募REITs项目。

　　此次发行保障性租赁住房REIT的三家公募基金管理人均具有丰富的REIT管理运营经验，如华夏基金已经成功发行华夏越秀高速REIT和华夏中国交建REIT，在管公募REITs规模超百亿元，红土创新基金成功发行红土盐田港REIT，中金基金成功发行中金普洛斯REIT。

　　在组织架构和人才储备方面，红土创新基金表示，公司设置了独立的基础设施投资部以作为基础设施基金投资管理部门，目前，基础设施部具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员8名，其中具备5年以上基础设施项目运营经验的主要负责人员5名。

　　华夏基金表示，公司REITs研究管理经验丰富，早在2015年就组建了专门的REITs团队，开展REITs研究储备，现已设立基础设施与不动产投资部，拥有超过10位专业的基金经理和投资研究人员，负责REITs项目投资和投后运营。