原标题：机构自述争抢公募REITs背后：获配“秘笈”和投资逻辑

21世纪经济报道 庞华玮 报道

第二批公募REITs市场上演了一场超热情的“抢购战”。

11月29日，华夏和建信旗下公募REITs迎来公开发售。据21世纪经济报道记者了解，华夏越秀高速REIT获超过70亿元资金认购、建信中关村REIT获得超过100亿元资金认购，而2只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计不超过5亿元（华夏越秀高速REIT为1.917亿元、建信中关村REIT为2.58亿元）。首募当天吸金合计超过170亿元，是计划发售的40倍左右，两家基金公司将启动按比例分配，据测算两只产品的配售比例可能均低于3%。

来自机构的争抢同样火爆。11月30日，第二批公募REITs的机构和战略配售落地。来自渠道的人士告诉21世纪经济报道记者表示，募集进展顺利。而从此前公布的询价情况看，第二批公募REITs的平均有效认购倍数超过50倍。

在热情认购的背后，机构投资者告诉记者，第二批公募REITs良好的底层资产、稀缺标的、第一批REITs基金的示范效应起了关键作用。

争抢REITs

公告显示，富荣基金睿弛一号出现在华夏越秀高速REIT的战略投资者名单中，认购份数为450万份，占基金发行总量的1.5%，限售期为12个月。

对于在争抢稀缺的第二批公募REITs中幸运胜出，富荣基金有自己的“秘籍”。

富荣基金资产配置部总监王甲同告诉记者：“我们是市场最早一批参与基础设施公募REITs投资的公募基金公司，在第一批公募REITs项目，我们发行产品作为网下投资机构参与投资。但鉴于网下报价竞争激烈，第二批项目我们就改变思路，积极参与战略配售。”

事实上，机构为REITs争抢破头。

询价时，华夏越秀高速REIT共收到42家网下投资者管理的98个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，其余40家网下投资者管理的95个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为278410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

建信中关村产业园REIT共收到 55 家网下投资者管理的 112 个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，53 家网下投资者管理的 110 个配售对象符合《询价公告》 规定的网下投资者的条件，报价区间为 2.851 元/份-3.350 元/份，拟认购份额数量总和为 106.18 亿份，为初始网下发售份额数量的 56.35 倍。 

与之相对，首批公募REITs中底层资产同样是产业园区的产品，博时蛇口产园REIT的拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的15.31倍，华安张江光大REIT的初始网下发售份额数量的10.07倍。

王甲同感叹：“对比第一批公募REITs，第二批公募REITs无论是战略配售，还是网下投资者认购，都可以用‘火爆’来形容。”

对于公募REITs“火爆”背后的原因，王甲同表示，第二批公募REITs项目虽然是二期发行，但也是基础设施公募REITs细则实施以后，最早一批报送发改委审批项目，资产质量较好，有的项目从区域位置、现金流增长率、折现率取值等方面看甚至比一期发行项目更好，市场认可度高。

第一批公募REITs上市也对第二批起到了示范作用。根据Wind数据显示，首批9只公募REITs自2021年6月21日上市以来，截至11月24日平均涨幅为16.81%，8只产品获得正收益，最高涨幅超过27%。首批公募REITs的出色表现对二批项目形成有效带动。

私募排排网财富管理合伙人荣浩指出，“首批公募reits尽管有部分区间净值暂时为负，但是整体看平均回报数和中位数涨幅表现都不错，而且近期已经开始陆续分红，已经有了阶段性良好体验。”

更进一步的是，据王甲同介绍，按照发改委586号文的规定，申报公募REITs项目预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。根据第一批公募REITs项目目前的市场价格看，产权类项目的分红率已经低于4%，特许经营权类项目IRR也因为产品二级价格上涨而降低。第二批公募REITs项目按照不低于4%分红率发行，上市后的溢价效果明显。

公募REITs项目发行“火爆”背后，还有一个原因是更多的机构进入到争夺战中。

荣浩指出，“公募REITs额度稀缺，战略配售比例高，银保监会明确了保险资金银行理财资金等的准入，参与竞争的机构较第一批更多，存在供需矛盾。”

“第一批公募REITs项目推出时，市场认可度低，且发行认购时间短，很多保险资金、银行理财资金并未走完流程。第二批REITs项目发行时，机构投资者经过几个月论证，已经充分做好了投资准备。”王甲同说。

而就在11月17日，银保监会官网发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，允许保险资金投资公募REITs，市场主力资金登场公募REITs投资，市场需求量增加。

不过，要在大量机构争夺REITs项目中雀屏中选，要合乎发行人的选人标准。

王甲同介绍，发行人选择战配投资者，主要从如下几个维度考量：

一是否是专业的投资人，认可REITs项目投资价值和管理人的管理能力，计划长期投资REITs获得稳定收益；

二是否积极布局REITs市场，可以在REITs投融资领域与发行人进行全面、深入合作；

三是否能为发行人在资产REITs上市、孵化培育、并购投资等方面提供专业化支持。

不过在REITs项目热销背后，许多机构对REITs仍保持着距离。

玄甲金融CEO林佳义表示，公募RIEITs的收益及风险回报基本不在大部分私募的配置范畴内，可替代性太强。比如基建类REITs可以优选低估值、高分红的头部蓝筹基建企业进行替代。

“当然，目前随着部分机构认为信贷紧缩背景下，需要提升现金仓位及多元配置，公募RIEITs成为了可选对象之一。但确实仅为备选之一，且权重很小。”林佳义说。 

投资逻辑

对于公募REITs大受欢迎，荣浩认为，一个重要的原因是资产质量好，目前发行的公募REITs属于基础设施、产业园区，基建等收益和分红预期比较确定的资产，是稀缺标的。

“第二批公募REITs项目，有2单高速公路，2单产业园，每一个资产都有自己的特殊性。”王甲同表示。

排排网基金销售公司产品经理徐圣雄指出，公募REITs产品的投资价值主要在于底层资产，第二批公募REITs的底层标的一个是在首都北京的中关村产业园，另一个是位于九省通衢武汉的汉孝高速公路，同样是非常优秀的基础建设项目，借鉴第一批同类产品表现来看，未来可期。

总体来看，公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产。

王甲同指出，高速公路和产业园是属于性质不同的两大类公募REITs底层资产。

高速公路属于特许经营权类，典型特点是公路有经营期限，到期时要被政府收回，因此投资期间产品价值是随着时间推移递减的，到期价值为0。

产业园类属于产权类，就像不动产一样，投资者购买产品后，就相当于拥有了产业园的所有权，基本上不存在产品到期后价值为0的情况，只要产业园在，投资者的权益就在。

王甲同表示，投资者对这两类资产进行投资时，要遵循不同的投资逻辑。

对于特许经营权类项目，要计算整个投资期的内部收益率（IRR），前提假设是“如果投资一条剩余期限20年的高速公路，整个20年持有期，收益率能达到多少”，这个投资逻辑更偏债性，更像买了一个“收益浮动、期间还本、到期为0”的长期债。

对于产权类项目，要拿投资不动产的逻辑来看，即考虑这个物业的地价估值是否合理，租金收入是否稳定，未来增长空间如何，这个投资逻辑更偏股性，投资时更应该看重物业的资本化率和租金情况。

“特许经营权类项目到期价值归0，因此期间分红率高，一般在7%-10%区间；产权类项目因底层资产是不动产，物业未来可能还会存在增值，因此分红率偏低，一般在3.5%-4.5%区间。两类资产投资逻辑不同，各有特点，因此投资人在选择投资时，要结合投资预期、回报要求、资金属性等方面，选择适合自己的投资类别和标的。”王甲同说。

放大到总体REITs项目的选择时，王甲同指出，无论哪一个REITs项目，研究投资价值，都要从现金流稳定性和未来成长性方面考虑。

其中，考量现金流稳定性时，要在分析资产过往经营情况和业绩表现的基础上，对未来现金流增长率合理性，以及折现率取值的合理性进行判断，主要考虑分红率可实现度的高低；

考量未来成长性，就要根据资产不同类型，从资产所在行业发展、资产所在具体区域情况、资产所在产业链条特点等角度考虑，看资产有无可能创造出超过预测的现金流，从而分享增值收益。

“不管怎样，鉴于公募REITs的特性，投资公募REITs都应该以‘长期持有’为目的，分享资产的长期投资收益，不能期待像股票一样可以短期波段操作获利。同时，投资时要认真分析具体资产，因为没有主体兜底，因此也不能期待像债券投资一样绑定主体信用。”王甲同说。

而对于个人投资者，荣浩表示，投资人如果追求稳定收益选择经营权类项目；如果希望收益有想象空间选择产权类。但无论购买哪种REITs，都要认真阅读招募说明书，充分评估其发展预期后，做出理性决策。

在购买方式和持有时间上，荣浩指出，由于REITs基金基本都是封闭型基金，直接认购的持有期限较长，所以如果有看好的项目，建议个人投资者可以通过场内交易在合适价格申购已经上市的REITs，这样更方便、流动性也不错。

徐圣雄表示，对于投资者而言，不能简单比对项目现金分派率或者可分配金额去选择产品。相较而言，特许经营权类项目更加接近于债券，而产权类项目会偏股性一些。

林佳义指出，“中国版的公募REITs与美国等完全不一样，中国底层投资标的为基础设施项目，例如收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、生物质发电等，这些项目其实收益预期并不是很一致，也非常不稳定，投资人需要穿透底层进行判断，比如优质的湾区高速公路质地更高，更有可能兑现回报，流动性也更好，而如果项目经营能力不足的，不稳定性太强的，需要明确回避。”

（作者：庞华玮 编辑：巫燕玲）