在房地产恐慌情绪蔓延的行业背景下，作为行业TOP15的房企，世茂股份在过去短短2个月间迎来了两波股债双杀的行情，究竟是被恶意做空，还是流动性危机，恐怕只有事实最具说服力。

　　如果说此前“商票逾期”、“陆家嘴信托延期”传闻是谣传，那近来两笔国通信托的产品实质性违约和近百套房源抛售已被实锤。就在12月14日傍晚，世茂股份公告称，收到上交所问询函，要求对出售旗下物业公司、财务指标以及舆情对世茂股份及控股股东债务事项等的关注，做出说明。

　　一、假抛售，真周转？

　　上了热搜的93套房，世茂房地产终止销售

　　“免中介费”、“打八折”，一度冲上热搜的上海房东一次性抛售93套房的事，在两个月后，便迎来全部退房！

　　这个上海房东不是什么神秘富豪，而是世茂房地产。

　　据报道称，当初抛售的房源都在一个小区——位于上海浦东陆家嘴板块的浦城小区。

　　据了解，浦城小区当时售价在7.9万元-9.3万元/平方米之间，“老房新卖”的同时还打着“免中介费”“打八折”的旗号，引来3万人抢购，93套房在一天内便销售一空。

　　因为低于市场价，所以购房者普遍全款买房，并且早于正常流程支付了款项。不过，业主在签合同的时候，被告知需在知情同意书上签字，这时候大家才知道，浦城小区房源被抵押的消息。

　　这里的抵押，是指去年世茂集团将这一批房子作为资产抵押给了陆家嘴国际信托有限公司，抵押数额9.5亿元。知情同意书显示，这批抛售房源在2020年1月21日抵押给陆家嘴抵押期限为2年，要求购房者确认知晓该信息，了解并承担存在的风险。

　　据央视财经，购房者虞先生在10月份“抢购”到其中一套房子，并按要求交完了全款，却在第二天被告知不能进行网签。

　　购房者虞先生表示：“我是11月15日按照合同交完全款，16日去签正式合同的，我16日签网签合同的时候，他们指定的销售方跟我说这个合同已经停了，不能签了，他讲不清为什么。我这个房子价格比较高，要达到600多万元，我损失很大的。”

　　不只是虞先生有这样的遭遇，93套房子中，大部分购房者被卡在网签环节，另有30多户购房者，由于较早打款，已经完成网签，但目前也卡在过户环节，均无法完成交易。

　　12月9日，数名购房者来到世茂集团总部沟通交涉，这样的场面近期已多次出现。

　　12 月 14 日，上海世茂房地产有限公司发布最新公告，将终止上海浦城路 580 弄房源销售，并将启动善后程序。为客户办理解除房屋买卖合同并依据合同约定进行处理。购房者提交材料后的30个工作日内会收到退款，所退款项包括购房款及10%的赔偿款。

　　不过想退款，并不容易。根据央视财经记者的报道，原来，除了给世茂的打款，此次交易中，购房者大约 20% 的房款是以咨询服务费的形式打给了第三方销售机构。央视财经记者了解到，此前世茂先将这一批房源打包销售给第三方公司宝沣，宝沣又委托一家名为庆曌的销售公司分包销售。记者在工作日来到位于浦城小区内的庆曌办公室，没有见到工作人员。随后通过电话联系到了一位庆瞾公司负责人，该负责人称，需要世茂的退款到位后，庆曌方面再退款。

　　“这不就是拿购房者的钱去周转吗？”一位网友评论道。很明显，世茂这番操作，很难不让人怀疑是目前的资金链紧张造成的。

　　据了解，2020年上半年，世茂集团总负债高达4143亿元，2021年上半年为4636.33亿元。

　　为了保股保债保信用，世茂系的反应也十分迅速。就在12月13日，世茂集团旗下世茂股份、世茂服务公告一笔涉资超过16亿人民币的关联交易，开启世茂体系内各业务重整序幕：世茂股份以16.535亿元人民币，向世茂服务转让世茂物业管理100%股权及其他29家附属涉及的物业管理业务以及相关的资产负债。

　　不过，资本市场并不领情，截至12月15日收市，世茂股份（600823.SH）报3.19元/股，跌幅为0.62%。股债双杀之下，摩根大通因流动性担忧加剧，12月14日下调世茂集团与世茂股份投资评级至低配。当天世茂系境内外债券持续跌势。

　　二、2021，房企凛冬已至

　　事实上，几个月前，世茂集团就已经嗅到了危机。为了尽快回笼资金，世茂集团总裁许世坛在中期业绩发布会上公开表示，下半年将对价格进行动态管理，同时，加大价格优惠措施。克而瑞显示，前11月世茂集团销售额2598.9亿元。

　　世茂集团在上个月的投资者会议上透露，预计2021年销售额无法达标，将全年合约销售预估从3300亿元下调至2900亿元。

　　不只是世茂地产，今年以来，关于房地产公司债务危机加剧的现象已不再是新闻。多年来履调履涨的房地产市场终于迎来了真正的寒冬期，地产泡沫正在迅速破灭，地产行业也以前所未有的力度加速出清。

　　“2021年下半年以来，多家房企违约，房企境外评级屡遭下调，市场波动，增加了境外发债融资难度，而2022年上半年为偿债高峰，境外债券再融资压力很大。房企还须做好过‘紧日子’的打算。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示。

　　而细究房企债务压顶的背后原因，中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成认为，目前的风险暴露反映的是政策实施的强度、节奏以及政策叠加的影响。

　　从2020年8月起决策层先后推出了“房地产企业有息债务三道红线（后又增添了三大补丁）”、“房地产贷款集中度管理”等政策，大大压缩了房企的外部融资规模。

　　不过房地产业由于长期以来实行的“高杠杆、高周转、高负债”运作模式惯性，为了能够继续运作下去，仍需要不断的资金投入。

　　在外部融资受限后，房地产企业对高周转的依赖性进一步加强，更加依靠销售回笼资金维持现金流，而且由于预售账户资金监管不严格，大量的预售款被提取去投资新的项目，即预售资金加杠杆。

　　但由于房地产贷款集中度管理包括对按揭贷款投放额度的限制，叠加2021年后各地纷纷出台更加严厉的限购政策，使得购房的成本大大提升，购房需求被压缩，预售款回笼的压力加大。

　　于是就形成了这样一个恶性循环：

　　销售困难→预售款回款变慢→现金流压力增大→资金链紧张→房企信用危机→销售更加困难→预售款回款更慢→现金流压力更大→资金链断裂→房企暴雷。

　　从目前的市场情况来看，这种恶性循环可能已经严重影响到行业和市场整体的安全。房企资金链断裂还会使得大量的项目停工，更会影响到社会稳定。

　　三、官方释放积极信号 

　　债权人愿意给“世茂们”喘息之机吗？

　　最近，官方终于对 “ 泡沫 ” 表态了，房地产必须 “ 软着陆 ”！

　　12 月 6 日，人民银行发布消息称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于 2021 年 12 月 15 日下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点（不含已执行 5% 存款准备金率的金融机构）。

　　其实，针对房地产行业的货币闸门，早就打开了。数据证实，11 月房地产贷款投放在 10 月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约 2，000 亿元。

　　11 月房地产企业境内债券发行金额 471 亿元，环比增长 84%。金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。

　　从近期国家宣布降准0.5个点，释放大约1.2万亿的资金流动性，再到经济工作会议上强调：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　结合现在多地的结合现在多地开始出现的不少银行房地产贷款利率下调，放贷的时间在逐步缩短，一些头部的房地产企业开始可以债券融资，我们基本可以判断房地产的政策底基本已经出现了，各地房地产的交投数据也开始活跃，但急需“时间差”的“世茂们”能否弯下身子等得到行情回暖，还得看看债权人的预期。