21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道

2025年伊始，公募REITs市场便创下了认购“抢筹”新纪录。

1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，按7.48元/份计算，募集规模约为912.68亿元，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。

作为国内市场上首单市政类和首单供热REIT，国泰君安济南能源供热REIT的发售也意味着我国公募REITs市场将再度扩容增类。

有业内人士指出，国泰君安济南能源供热REIT一经推出便创下了认购倍数的新高，主要得益于底层资产运营的稳健性。供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较为刚性、运营较为稳定的特点。

公开信息显示，国泰君安济南能源供热REIT的底层基础设施项目为济南能源集团长输管网项目，即济南能源集团通过全资子公司济南热力集团持有的232段长输管网资产所有权及其对应的经营权利。截至2024年9月末，资产组账面净值10.01亿元，估值为13.99亿元。

1月3日，国泰君安济南能源供热REIT发布份额认购公告，预计募资总额14.96亿元。

据了解，在先前的网下询价阶段，国泰君安济南能源供热REIT便刷新了认购倍数记录。1月3日发布的基金份额发售公告显示，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额（0.35亿份）的140.96倍。

而据1月9日公告，在公众配售阶段，该REIT的认购倍数进一步提升至813.44倍。

怎么理解这一倍数？区别于股票打新的摇号中签，公募REITs的认购采取多投多得的比例配售模式，获配份额与认购资金的占比直接挂钩。因此对热门产品的抢筹，往往会让投资者在REITs的认购阶段被迫“广种薄收”。

从上述公告披露的倍数换算来看，此次国泰君安济南能源供热REIT的公众获配比例仅为0.123%，意味着每认购1000万元，才能实际获配到1.23万元。

目前在已上市的公募REITs中，公众投资者认购倍数最高的是华夏特变电工新能源REIT。该项目在2024年6月开启份额发售，其公众投资者有效申请认购比例为0.223%，换言之有效认购倍数为448.43倍。相比之下，此次济南能源REIT的发售热度无疑又上了一层楼。

事实上，REITs市场的“打新大战”向来有之。Wind数据显示，截至1月9日，全市场60只已上市或已完成发售的公募REITs平均获配比例为21.63%，其中共有18只认购倍数低于1%。

Wind数据显示，2021年-2023年期间，国内上市的公募REITs共29只，平均公众投资者获配比例为4.05%。2024年，公募REITs发行大幅增速，年内上市的项目同样为29只，达到了之前三年的总和。

在供给集中度提升的情况下，2024年上市的REITs，其平均公众获配比例提升至37.42%。但记者注意到，这一比例在不同底层资产类别的项目之间实际上存在较大差异。其中能源类的项目整体依然比较抢手，大部分2024年相关上市项目的公众获配比例不足1%，包括华夏特变电工新能源REIT，以及工银蒙能清洁能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、银华绍兴原水水利REIT等。

在中国证监会的统筹指导下，我国公募REITs市场常态化发行不断加速。截至2024年末，全市场已上市公募REITs产品达到58只，其中上交所已上市公募REITs产品38只。

值得一提的是，此次国泰君安济南能源供热REIT的发行，也为公募REITs市场拓展了新的资产类型。

2023年10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。其中，除了在2024年内集中申报的百货商场、购物中心等商业基础设施外，《决定》也首次明确了水电气热等市政设施的入围。

此次发行的国泰君安济南能源供热REIT，便是目前国内市场上首单市政类和首单供热REIT。

‌此前，国泰君安资管已发行全国首单标准厂房产业园REIT、长三角企业首单REIT及市场规模最大的保租房REIT。

国泰君安资管表示，未来，公司将紧抓公募REITs常态化发行机遇，一方面，通过精细化运管、持续扩募打造旗舰REITs品牌，为投资者创造更多价值；另一方面，依托集团综合性金融服务优势，聚焦服务实体经济和民生保障，持续布局保障性租赁住房、数据中心、新能源和市政等领域，持续助力公募REITs市场常态化发行、高质量发展。

在二级市场上，近期公募REITs的整体行情表现也较为亮眼。截至1月8日收盘，中证REITs全收益指数2025年开年以来上涨1.81%，近一个月累计涨幅达到7.01%，十余只产品近一个月涨幅超过10%。